El decreto de 2028 explicado: calendario, qué está confirmado y qué no

Situación a 8 de octubre de 2026. Esta página recoge lo que dice la ley, lo que han decidido las instituciones y las fechas, con las fuentes. La actualizaremos cada vez que cambie algo.

Qué dice el Decreto-ley 3/2023

El Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, se publicó en el DOGC el 8 de noviembre de 2023 y entró en vigor al día siguiente, el 9 de noviembre de 2023. Establece cuatro cosas:

• En 262 municipios de Catalunya con problemas de acceso a la vivienda, o con riesgo de desequilibrio por la concentración de pisos turísticos, destinar una vivienda a uso turístico requiere una licencia urbanística municipal. Hasta entonces solo hacía falta la inscripción en el Registro de Turismo de Catalunya.
• Esta licencia dura cinco años y es prorrogable por periodos de la misma duración.
• Ningún municipio puede conceder más licencias que las que resultan de aplicar un máximo de diez viviendas de uso turístico por cada cien habitantes.
• Los pisos que ya tenían licencia disponen de cinco años desde la entrada en vigor para obtener la licencia urbanística o cesar en la actividad. Ese es el origen de la fecha del 9 de noviembre de 2028.

El decreto también prevé una única ampliación del periodo transitorio, de hasta cinco años más, si el titular acredita ante el ayuntamiento que el régimen transitorio no compensa la pérdida del título habilitante. La solicitud solo puede presentarse una vez pasados cuatro años, y antes de que termine el periodo inicial. Quien decide es el ayuntamiento.

Qué ha decidido Barcelona

En junio de 2024 el alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció que la ciudad no concederá ni renovará ninguna licencia de vivienda de uso turístico. Las cerca de diez mil licencias existentes se extinguen en noviembre de 2028, y los pisos pasan a uso residencial.

Esto significa que, en Barcelona, la ampliación que prevé el decreto existe sobre el papel, pero el Ayuntamiento ha dicho de antemano cuál será su respuesta. Cornellà de Llobregat ha anunciado la misma decisión.

Qué ha dicho el Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional resolvió el recurso de inconstitucionalidad contra el decreto en la sentencia 64/2025, de 13 de marzo. Lo desestimó: el decreto no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad, sino que regula un uso concreto de la vivienda según su compatibilidad urbanística, y el régimen transitorio de cinco años tiene carácter compensatorio.

Con esta sentencia, el marco legal de 2028 es firme.

El calendario, fecha a fecha

• 7 de noviembre de 2023. El Govern de la Generalitat aprueba el Decreto-ley 3/2023.
• 8 de noviembre de 2023. Publicación en el DOGC.
• 9 de noviembre de 2023. Entrada en vigor. Empieza el periodo transitorio de cinco años.
• Junio de 2024. El Ayuntamiento de Barcelona anuncia que no concederá ni renovará ninguna licencia.
• 13 de marzo de 2025. El Tribunal Constitucional desestima el recurso contra el decreto (sentencia 64/2025).
• 1 de enero de 2026. Entra en vigor la Ley 11/2025, que regula el alquiler por temporada en Catalunya y obliga a indicar y documentar la finalidad de cada contrato.
• 9 de noviembre de 2027. Se abre el plazo para solicitar la ampliación del periodo transitorio en los municipios que quieran concederla.
• 9 de noviembre de 2028. Termina el periodo transitorio. En Barcelona, las licencias HUT dejan de tener efecto.

Qué está confirmado y qué no

Confirmado:

• El decreto, la fecha del 9 de noviembre de 2028 y la sentencia del Constitucional.
• La decisión del Ayuntamiento de Barcelona de no conceder ni renovar licencias.
• La línea entre uso turístico y alquiler por temporada: hasta 31 noches es uso turístico; a partir de 32 noches, no.

Todavía en manos de las instituciones:

• Cómo tratará el Ayuntamiento, caso por caso, las solicitudes de ampliación que se presenten a partir de noviembre de 2027.
• Cómo se organizará la inspección y el control de los anuncios una vez pasada la fecha.

La regulación del alquiler en Catalunya está en movimiento. Seguimos de cerca cada cambio y, cuando alguna de estas líneas deje de ser cierta, la actualizaremos e informaremos a los propietarios que trabajan con nosotros.

Qué no cambia

• El alquiler por temporada no necesita licencia turística. A partir de 32 noches, un piso puede alquilarse con un contrato de temporada. Desde el 1 de enero de 2026 el contrato debe indicar y documentar la finalidad: si es de ocio o de vacaciones, con residencia habitual en otro lugar, el precio es libre; si cubre una necesidad de vivienda, se aplica el precio de referencia. Lo explicamos en «Alquilar el piso por meses sin licencia turística».
• La comunidad de propietarios solo puede limitar el uso turístico, por mayoría de cuatro quintas partes (artículo 553-26 del Código Civil de Catalunya). El alquiler por temporada no necesita ninguna votación.
• En los anuncios solo hace falta el número HUT. El procedimiento del registro estatal de alquileres fue anulado por el Tribunal Supremo; no hay que pedir ningún otro número.

Fuentes

• Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico (DOGC de 8 de noviembre de 2023; BOE-A-2024-281).
• Sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025, de 13 de marzo (BOE-A-2025-7430).
• Ley 11/2025, de medidas urgentes en materia de vivienda (DOGC de 31 de diciembre de 2025), que añade el artículo 66 bis a la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda.
• Código Civil de Catalunya, artículo 553-26.

Qué hacer con todo esto como propietario: la guía para propietarios de pisos turísticos.