Barcelona després del 2028: guia per a propietaris de pisos turístics

Si teniu un pis turístic a Barcelona, la data que compta és el 9 de novembre de 2028. Aquell dia s’acaba el període transitori del Decret llei 3/2023 i, tal com ha anunciat l’Ajuntament, cap llicència d’habitatge d’ús turístic (HUT) de la ciutat no es renovarà.

Aquesta guia explica què vol dir exactament, quines opcions teniu amb la llei a la mà avui, i què és ferm i què encara es decideix. Està escrita per a propietaris. Si sou un hoste que planeja una estada llarga, aquest altre article explica què canvia per a vós.

Què passa amb les llicències dels pisos turístics a Barcelona el 2028?

El 9 de novembre de 2028 les llicències HUT de Barcelona deixen de tenir efecte, i a partir d’aquell dia el pis no es pot llogar per a estades turístiques, és a dir, de fins a 31 nits.

El motiu és el Decret llei 3/2023, en vigor des del 9 de novembre de 2023. En 262 municipis de Catalunya amb problemes d’accés a l’habitatge, entre els quals Barcelona, l’ús turístic d’un habitatge requereix una llicència urbanística municipal, de cinc anys i prorrogable, amb un màxim de deu habitatges d’ús turístic per cada cent habitants. Els pisos que ja tenien llicència disposen de cinc anys per obtenir aquesta nova llicència o cessar l’activitat.

El juny del 2024, l’Ajuntament de Barcelona va anunciar que no concedirà ni renovarà cap llicència: les prop de deu mil llicències de la ciutat s’extingeixen el novembre del 2028. El Tribunal Constitucional va desestimar el recurs contra el decret en la sentència 64/2025, de 13 de març: el decret no vulnera el dret de propietat.

Fins a aquella data, la vostra llicència és plenament vàlida. Podeu operar amb normalitat fins al final. Les dates, les fonts i el que queda obert, ho teniu tot a l’explicació del decret, data per data.

Quines alternatives teniu al lloguer turístic?

Quatre, i es poden combinar en el temps.

1. Operar fins al final. La llicència val fins al 9 de novembre de 2028. L’única precaució és el calendari de reserves: cap estada turística no pot acabar després d’aquella data.

2. Lloguer de temporada, a partir de 32 nits. A Catalunya, una estada de fins a 31 nits és ús turístic; a partir de 32 nits és un lloguer de temporada, que no necessita cap llicència turística. Des de l’1 de gener de 2026, amb la Llei 11/2025, el contracte ha d’indicar la finalitat de l’estada i documentar-la:

• Si la finalitat és d’oci o de vacances, i l’hoste té la residència habitual a un altre lloc, el contracte és un arrendament per a ús diferent del d’habitatge i el preu és lliure (article 66 bis.4 de la Llei 18/2007).
• Si l’estada cobreix una necessitat d’habitatge (feina, estudis, motius mèdics, una situació provisional), o una empresa signa per allotjar un empleat concret, s’apliquen les regles d’habitatge i, a Barcelona, el preu de referència.

La finalitat i els documents que l’acrediten es dipositen amb la fiança a l’INCASÒL. Declarar una finalitat que no és la real és una infracció molt greu, de manera que la documentació és la vostra garantia, no un tràmit.

Un detall que tranquil·litza molts propietaris: la comunitat de propietaris només pot limitar l’ús turístic (article 553-26 del Codi civil de Catalunya, per majoria de quatre cinquenes parts). El lloguer de temporada no necessita cap votació; només convé revisar que els estatuts no continguin cap clàusula que restringeixi el lloguer.

3. Lloguer d’habitatge habitual, de llarga durada. Un contracte de cinc o set anys, amb el preu limitat a Barcelona, que és zona de mercat residencial tensionat.

4. Vendre. Sense llicència, el pis és un habitatge més del mercat. És una decisió patrimonial, i el moment de prendre-la és abans del 2028, no després.

Cap d’aquestes opcions no obliga a córrer. La llicència val fins al final, i el canvi de règim es pot planificar amb mesos de marge.

Turístic o de temporada: què és més rendible?

Depèn del pis i del propietari, i no es pot respondre amb una xifra. El lloguer turístic té preus per nit més alts, però també més rotació, més costos i una data de caducitat. El lloguer de temporada d’oci té el preu lliure, menys rotació i una demanda més estacional. El lloguer de temporada per necessitat d’habitatge té el preu limitat.

En una propera guia compararem els dos règims amb forquilles de preus públiques, perquè pugueu fer números. Mentrestant, què cobra una empresa de gestió a Barcelona us ajuda a calcular els costos de cada opció.

Què podeu fer ara

• Comproveu la vostra llicència: el número HUTB i la data d’alta al Registre de Turisme de Catalunya. Als anuncis només cal mostrar el número HUT; el procediment del registre estatal de lloguers va ser anul·lat pel Tribunal Suprem i no cal demanar cap altre número.
• Decidiu el calendari: fins quan voleu operar com a turístic i quan voleu que comenci el lloguer de temporada. Les reserves turístiques han d’acabar abans del 9 de novembre de 2028.
• Reviseu els estatuts de la comunitat per si contenen alguna restricció del lloguer.
• Calculeu els dos règims amb el vostre assessor fiscal, perquè la fiscalitat també canvia amb el tipus de contracte.
• Prepareu el pis per a estades llargues: cèdula d’habitabilitat i certificat energètic vigents, equipament per viure-hi i no només per dormir-hi, i un contracte de temporada ben fet.

Si voleu canviar de gestora abans del 2028, aquí expliquem com es fa i què heu de demanar.

I per als hostes, què canvia?

Poca cosa fins al 2028, i a partir de llavors una regla simple: les estades de fins a 31 nits en un pis necessiten llicència turística, i a Barcelona no n’hi haurà; les estades de 32 nits o més continuen sent possibles com a lloguer de temporada. Ho expliquem des del punt de vista de l’hoste a «Barcelona després del 2028: què passa amb els apartaments amb serveis».

Com us pot ajudar Bizflats

Bizflats gestiona pisos turístics amb llicència i lloguers de temporada a Barcelona. Coneixem els dos règims des de dins: els contractes, la fiança a l’INCASÒL, la documentació de la finalitat, els canals on es llogen les estades llargues i els que convé evitar.

• Gestió de pisos per a propietaris: què fem i com treballem.
• Llogar el pis per mesos sense llicència turística: on és la línia legal i què implica.
• El que tothom entén malament del 2028: la distinció entre estada turística i allotjament de llarga durada.
• Demaneu una valoració gratuïta del vostre pis: us diem què hi veiem i quines opcions tenen sentit en el vostre cas.

Defensem una regulació equilibrada i basada en dades, i un control ferm dels anuncis il·legals. Mentrestant, complim la regulació que hi ha, i ajudem els propietaris a fer-ho sense ensurts.

La regulació del lloguer a Catalunya està en moviment. Seguim de prop cada canvi i, si alguna cosa d’aquesta guia deixa de ser certa, l’actualitzarem i n’informarem els propietaris que treballen amb nosaltres.